Przewodnik dla kupującego (5)

Uwaga: Rimontgó zaleca doradztwo specjalisty do spraw prawnych, podatkowych i innych związanych z sektorem nieruchomości. W tym przypadku nasi klienci mogą się z nami skontaktować, jeśli chcą otrzymać dane specjalisty, którzy pomogą w wątpliwościach. 

Opodatkowanie nieruchomości 

Opodatkowanie nabycia nieruchomości  

1. Opodatkowanie nieruchomości nabytej od dewelopera.

2. Opodatkowanie nieruchomości nabytej od osoby prywatnej.

3. Podatki i koszty związane z kredytem hipotecznym..

1. OPODATKOWANIE NABYTEJ NIERUCHOMOŚCI 

Nabycie nieruchomości w Hiszpanii jest obciążone głównymi podatkami: Podatek od Wartości Dodanej (VAT) i Podatek od Przekazania Majątku i Udokumentowanego Aktu Prawnego. (*TPO- Transmisiones Patrimoniales Onerosas i Actos Jurídicos Documentados– AJD).

Aby ustalić, który podatek należy uiścić w danym przypadku, należy rozpatrzyć pozycje przekazującego, to znaczy czy sprzedawcą jest deweloper, czy osoba prywatna. Przeważnie, jeśli nabywamy nieruchomość z rynku pierwotnego sprzedającym jest deweloper, a nieruchomość z rynku wtórnego nabywamy od osoby prywatnej.  

1.1 Opodatkowanie nieruchomości nabytej od dewelopera.

Jeśli nieruchomość nabywamy od dewelopera, pierwsze, co powinniśmy mieć na uwadze jest jej kategoria. Deweloper jest biernym podmiotem VATu i dlatego, jeśli nie jest zwolniony z podatku, w  tym przypadku zwolnienie nie jest zniesione, należy przenieść VAT na uzgodnioną cenę.

Dostawy na grunty niezabudowane zwolnione są z podatku VAT, rozumianego jako pierwsza dostawa dewelopera po zakończeniu budowy lub remontowi budynku.

Dlatego, jeśli nabywamy nieruchomość z rynku pierwotnego, powinniśmy zapłacić sprzedawcy podatek VAT.

Ustawa dopuszcza jednak możliwość zniesienia zwolnień pod pewnymi warunkami, choć w tym przypadku musimy działać jako przedsiębiorcy, podmioty bierne podatku VAT.

Rodzaje podatku VAT są następujące: 

• – stawka obniżona o 4% na dostawy mieszkań komunalnych
• – stawka obniżona o 10% na dostawy budynków, mieszkań, garaży i dobudówek 
  
• – ogólna stawka 21% stosowana do wszystkich transakcji na dobrach, które nie mają niższej stawki
  Na przykład lokale użytkowe. Prócz VATu, płaconego bezpośrednio deweloperowi, który sprzedaje nam nieruchomość, transakcja podlega Podatkowi od Przeniesienia Majątku AJD. 
  We Wspólnocie Walencji rodzaje podatków są następujące: 

1. 1. Ogólna stawka 1,5%.
2. 2. Stawka 0,1%, jeżeli są to pierwsze kopie aktów urzędowych dokumentujących nabycie nieruchomości zamieszkałej.
3. 3. Stawka 2% w przypadkach zwolnionych z opłaty podatku VAT. 

1.2. Jeśli nabywamy nieruchomość od osoby prywatnej.

W tym przypadku dotyczy nas Podatek od Przekazania Majątku TPO.  

Podatek ten nie łączy się z podatkiem VAT, dlatego w żadnym wypadku nie powinniśmy stosować opłaty ich obu.

Podatkowi TPO podlegają dostawcy nieruchomości pomiędzy osobami prywatnymi i nabywającym od deweloperów, którzy deklarują, że są zwolnieni z podatku VAT.  

Stawka podatku wyniesie 10%, poza dostawą mieszkań komunalnych, w przypadku których stosuje się stawkę 8%. W odróżnieniu od tego, jak dzieje się w przypadku podatku VAT, nabywca staje się dłużnikiem podatkowym.  

Jeżeli osoba fizyczna nie jest rezydentem w Hiszpanii bez Zakładu (*Establecimiento Permanente), będzie musiał wypłacić 3% ustalonego wynagrodzenia, jako zapłatę z tytułu podatku osoby nie rezydenta, wpłacony na rzecz Urzędu Skarbowego.

1.3. Podatki i koszty związane z kredytem hipotecznym.

Jeśli aby nabyć nieruchomość, musimy ubiegać się o kredyt hipoteczny w banku, oprócz kosztów związanych z notariuszem, rejestru i zarządzania nieruchomością, które wcześniej wymieniliśmy, należy uiścić podatek AJD i inne powiązane z pożyczkami bankowymi: 

• – Podatek od Aktu Prawnego (AJD), dzielący się na: 

i. Nieruchomość nabyta nie komunalna: W tym przypadku zaciągnięcie kredytu hipotecznego podlegać będzie podatkowi AJD, który wynosi 1,5% od Odpowiedzialności Hipotecznej (czego wartość bank oznacza w akcie publicznym).  

ii. Vivienda adquirida VPO: En este caso la escritura de préstamo hipotecario está exenta del pago del impuesto, al igual que la posterior cancelación registral del mismo, que también está exento del pago del impuesto.

iii. Nieruchomość zamieszkała: Jeśli przeznaczeniem nieruchomości jest zamieszkanie w niej i jest to zaznaczone w akcie, podatek AJD wynosi 0,1% od odpowiedzialności hipotecznej. 

• – Wycena nieruchomości: Zwykle, aby zatwierdzić przyznanie kredytu hipotecznego przez bank, wymaga się wyceny przedmiotu zakupu nieruchomości przez zatwierdzonego rzeczoznawcę, w celu ustalenia maksymalnej kwoty tego kredytu  i  jego warunków. Zazwyczaj bank przyznaje kwotę pożyczki pod warunkiem, że nie przekracza ona ceny nieruchomości. Cena oszacowana wartości nieruchomości zależy od wartości szacowanego przedmiotu i może wynosić pomiędzy 180 a 400 euro. 

• – Inne wydatki: Bank może pobrać opłatę za otwarcie banku, zwykle składa się ona z procentu za pożyczony kapitał.  Ubezpieczenie domu: Zgodnie z ustawą 2/1981, posiadacz kredytu hipotecznego zobowiązany jest do zawarcia umowy o ubezpieczenie na wypadek pożaru (lub szkody) na obciążoną nieruchomość. Ubezpieczenie to nie odnosi się do zawartości i rzeczy znajdujących się wewnątrz nieruchomości, które można ubezpieczyć inną umową. Wskazane, ale nie obowiązkowe, jest wykupienie ubezpieczenia na spłatę pożyczki, na wypadek śmierci jej posiadacza, gdy nie została ona jeszcze spłacona.  

Artykuły: 1 – 2 – 3 – 4 – 5 – 6 – 7

W przypadku chęci nabycia nieruchomości można zamówić katalogi i ulotki na temat nieruchomości na sprzedaż.